Малоэтажные новостройки Москвы: чем отличается формат до 5 этажей

Обновлено 2026-09-01

Малоэтажная новостройка в Москве — дом высотой до пяти этажей, а не привычная башня в двадцать с лишним. В квартале «Фрунзенский» на Фрунзенской набережной такой формат занимает семь корпусов авангардного стиля — A1, A2, A3, B1, B2, B3, B4 — с двухэтажными виллами и минимальным числом квартир на этаже, а двор-парк вокруг них занимает 3,1 гектара, 70% всей территории.

Чем малоэтажный формат отличается от типовой башни

Слово «новостройка» в Москве почти автоматически рисует в голове высотную башню на двадцать с лишним этажей, с лифтовым холлом на десятки квартир и очередью у подъезда в час пик. Малоэтажный формат устроен по другому принципу: дом высотой до пяти этажей физически не может вместить столько соседей, а значит, меняется и подъезд, и двор, и сама плотность жизни вокруг дома.

Разница ощущается не только в лифте. В малоэтажном корпусе меньше квартир на площадке, меньше случайных людей во дворе и обычно ближе выход на землю — на первых этажах это часто не балкон, а патио прямо у входа. Для семей с детьми или животными это не абстрактное преимущество, а разница между лифтом дважды в день и дверью, которая открывается прямо во двор.

Малоэтажная часть на Фрунзенской набережной: семь корпусов до 5 этажей

В квартале «Фрунзенский» на Фрунзенской набережной малоэтажная часть выполнена в стиле авангард и состоит из семи корпусов — A1, A2, A3, B1, B2, B3, B4. Здание не превышает пяти этажей, а часть квартир дополнена двухэтажными виллами — отдельным форматом внутри той же малоэтажной застройки.

Фасады малоэтажной части, как и всего квартала, спроектировало архитектурное бюро «Цимайло. Ляшенко. Партнёры» (ЦЛП) — оно отвечало за то, чтобы новая застройка деликатно встроилась в исторический контекст набережной, а не спорила с ним. Подробнее о том, по каким проектам судить о стандарте застройщика, — в статье квартиры Sminex: другие проекты.

Ситихаусы и виллы — два формата внутри малоэтажной части

Малоэтажная застройка на набережной — это не один типовой формат, а минимум два разных сценария жизни на первых этажах и выше.

• Ситихаус — одно- или двухэтажный формат с патио на первом этаже, выход во двор без лифта
• Вилла — двухэтажный формат с отдельным входом, террасой и патио; в части случаев — с камином и бассейном
• Квартира в корпусе — стандартная планировка без отдельного входа, но с минимальным числом соседей на этаже
• Все форматы малоэтажной части — часть тех же 150+ вариантов планировочных решений квартала

Про то, как устроена терраса у ситихауса и чем она отличается от кровельной террасы пентхауса, — в статье квартира с террасой в Москве.

Историческая часть, которую воссоздаёт малоэтажная застройка

Малоэтажная часть квартала не просто повторяет невысокую этажность — она деликатно воссоздаёт исторический облик места. До застройки набережной здесь стояли павильоны-мастерские Всесоюзной строительной выставки, возведённые по проекту братьев Весниных в стиле советского конструктивизма 1930-х годов.

Рядом с малоэтажными корпусами сохранён памятник архитектуры «Дом-самолёт» с монументальным барельефом, а один из входов на территорию отмечен подлинной исторической аркой главного входа выставки — она построена в 1951 году и бережно отреставрирована.

Двор-парк вокруг малоэтажных корпусов

Малоэтажные корпуса выходят не на проезжую часть, а в собственный двор-парк площадью 3,1 гектара — это 70% всей территории квартала. Территория закрыта для посторонних: во дворе нет магазинов и офисов, только пространства для жителей. Подробный разбор того, из чего состоит такой парк, — в статье парк во дворе жилого комплекса.

Кому подходит малоэтажный формат

Малоэтажный формат подходит тем, для кого количество соседей на площадке и близость к земле важнее панорамного вида с высокого этажа. Вилла с отдельным входом ближе по логике к частному дому, ситихаус — компромисс между квартирой и виллой, а обычная квартира в малоэтажном корпусе — самый доступный вход в тот же формат с минимумом соседей на этаже.

Разница между малоэтажной и высотной частью одного и того же квартала — это разница не в классе, а в сценарии жизни. Подробнее о том, что вообще стоит за словом «клубный» применительно к жилому формату, — в статье клубный дом в Москве.

Частые вопросы