Эскроу счета: что это и зачем они нужны при покупке новостройки

Обновлено 2026-08-24

Эскроу счёт — это специальный банковский счёт, на который покупатель переводит деньги за квартиру в новостройке, а застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию. До этого момента деньги заблокированы банком, и застройщик не может ими воспользоваться, даже если стройка идёт медленно. Схема обязательна с июля 2019 года почти для всех новостроек по 214-ФЗ.

Проблема, которую решают эскроу счета

До 2019 года застройщик получал деньги дольщиков напрямую по договору долевого участия и тратил их на стройку по мере поступления. Если у компании возникали финансовые проблемы или она уходила в банкротство до сдачи дома, деньги дольщиков оказывались потрачены, а квартиры — недостроены. Это и породило термин «обманутые дольщики», который годами звучал в новостях о рынке недвижимости.

Эскроу счета убрали прямую связь между деньгами покупателя и текущими расходами застройщика на стройку. Деньги лежат в банке, а не в кассе строительной компании.

Как работает эскроу счёт

Покупатель заключает договор долевого участия и переводит деньги не застройщику, а на специальный счёт в банке — эскроу-агенте. Банк блокирует эти средства. Застройщик строит дом на собственные деньги или на кредит проектного финансирования от того же банка, а доступ к деньгам дольщиков получает только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первую квартиру.

Кто такой банк-эскроу-агент

Эскроу-счёт открывает не любой банк, а уполномоченная кредитная организация из перечня Центробанка. На практике покупатель не выбирает банк свободно — им становится тот, что финансирует стройку конкретного застройщика проектным кредитом. Средства на эскроу-счёте застрахованы государством — это отдельная гарантия сверх банковского контроля за расходованием денег.

Что это значит для покупателя на практике

Главный эффект — деньги не пропадут при банкротстве застройщика: они либо дождутся завершения строительства новым застройщиком, либо вернутся покупателю. Схема не защищает от переноса сроков сдачи — эскроу счета контролируют движение денег, а не темпы стройки. И у неё есть обратная сторона: раньше застройщики иногда предлагали скидку за прямую оплату на ранней стадии стройки, сейчас строительство финансируется кредитом, проценты по которому закладываются в стоимость квадратного метра.

Опыт застройщика в этой схеме важен не для сохранности денег дольщика — её обеспечивает банк, — а для того, дойдёт ли стройка до конца в разумные сроки. Sminex, застройщик ЖК «Фрунзенский», работает на рынке с 2007 года, в 2022 году приобрёл компанию «Интеко» и на данный момент реализовал более 100 проектов общей площадью 8 миллионов квадратных метров.

На что смотреть в договоре

• название банка-эскроу-агента должно быть прямо указано в договоре долевого участия
• срок раскрытия эскроу-счёта должен быть привязан именно к дате ввода дома в эксплуатацию
• что происходит с деньгами при расторжении договора по инициативе любой из сторон
• эскроу применяется независимо от способа оплаты — при ипотеке, рассрочке или единовременном платеже деньги всё равно идут через один и тот же заблокированный счёт

Эскроу счета не ускоряют стройку и не гарантируют соблюдение сроков сдачи, но снимают главный риск прежней схемы — потерю денег при банкротстве застройщика. Для покупателя это означает: деньги либо дойдут до готовой квартиры, либо вернутся на счёт целиком. О самом застройщике — в обзоре других проектов Sminex, а о структуре сделки при покупке через переуступку — в статье переуступка прав в новостройке.

Частые вопросы